Як зробити пропозицію про покупку будинку
Є багато факторів, які слід врахувати, якщо ви хочете придбати нерухомість. По-перше, необхідно визначити ціну, яку ви зможете собі дозволити, і яку потім потрібно пропонувати. Є й інші умови для запиту, але сума, на яку ви розраховуєте, залежатиме від ціни, яку ви запросите, і від умов, за яких буде продаватися житлоплощу. Будьте готові йти на компроміси, так як ваше початкове пропозицію можуть відхилити. Читайте далі, щоб дізнатися про все це більш докладно.
Кроки
Частина 1 з 4: Спочатку визначитеся - працювати з ріелтором або справлятися самому
1
Отримайте попереднє схвалення. Перш ніж ви почнете шукати будинок, ви повинні отримати попереднє схвалення банком або фінансовою установою для іпотечного кредиту. Не чекайте, поки вже знайдете бажаний будинок, так як вам можуть відмовити, а ви вже витратили багато часу і зусиль.- У процесі цієї роботи ви разом з кредитною установою повинні розібратися у всій фінансовій інформації. Ви ще не берете іпотеку, але ви дізнаєтеся, чого очікувати або на що сподіватися, коли для цього прийде час.
- Попереднє схвалення дає краще уявлення про те, якого роду ціновий діапазон ви можете собі дозволити.
- Цей процес також обнадіє продавця, з яким ви будете мати справу, так як це вказує на те, що ви серйозно налаштовані.
2
Ознайомтеся з перевагами роботи з ріелтором. Загалом, працювати з ріелтором при покупці будинку простіше, ніж працювати на свій розсуд. Професійні ріелтори знають, що шукати, і зможуть провести вас через процес пошуку і розміщення. Ви понесете додаткові витрати, але більшість покупців житла стверджують, що вони того варті.- Ріелтори дотримуються стандартних форм, і як професіонали, вони зобов`язані перевірити, що ці форми оновлюються у відповідності з новими і переглянутими законами. Ця перевага роботи з ріелтором.
- Крім того, ріелтор зобов`язаний забезпечити і простежити, щоб продавець також дотримувався закони.
3
Розгляньте плюси і мінуси самостійної роботи. Якщо ви досить добре обізнані про процес покупки будинку і можете обійтися без професійної допомоги, ви в кінцевому підсумку заощадите собі більше грошей. На жаль, ви також несете відповідальність за помилки і труднощі, яких, напевно, буде багато. Більш того, деякі продавці не погодяться працювати з вами без ріелтора.- Навіть якщо ви не працюєте з ріелтором, ви можете розглянути можливість роботи з адвокатом, щоб скласти контракт, коли для цього прийде час.
4
Розгляньте питання про наймання оцінювача і домашнього інспектора. Як тільки ви знайдете будинок, який захочете купити, зробіть свій власний огляд будинку і потім зверніться до професійного домашньому інспектору, так як його пильне око може помітити більше, ніж ви. Ви також повинні найняти оцінювача, який подивиться на житлоплощу і дасть вам свою оцінку цієї нерухомості.- Ретельний огляд будинку повинен включати в себе огляд майна, підстави і даху.
- У контракті ви повинні заявити, що будь-яка пропозиція ціни "залежатиме від оціночної вартості оцінювача покупця, і може бути вище або рівним ціною покупки". По суті, це означає, що від вас вимагається лише слідувати вашим умовам, якщо оцінювач каже, що дане житло коштує цих грошей.
Частина 2 з 4: Визначення правильної суми
1
Скористайтеся порівняльним аналізом ринку (САР). САР надає собою математичний спосіб оцінити «істинну» вартість майна. Він розглядає житло згідно основних характеристик, які включають в себе площу в квадратних метрах, підрахунок спальні, підрахунок ванній, і порівнює його з іншими будинками з аналогічними характеристиками, які знаходяться в довколишніх районах.- САР порівнює будинки, які є в даний час на ринку або тільки недавно продані.
- Зверніть увагу на відмінності між зареєстрованими і проданими цінами. Зареєстровані ціни - ті, що просить продавець, а ціна продажу -та сума, яку покупець фактично заплатив за будинок.
- Використовуйте САР для оцінки ваших умов. Візьміть зовнішні межі діапазону цін, посилаючись на максимальні і мінімальні продажу в САР. Знайдіть середнє значення на підставі ціни продажу і визначте, чи була встановлена ціна на бажану нерухомість вище або нижче залежно від розміру, розміщення та розташування по відношенню до інших житлоплощі на САР.
2
Звертайте увагу на будь-які особливості. Є такі особливості будинку, які можуть не бути в офіційному списку, але теж вважаються цінними. Наприклад, якщо всі ванні кімнати були недавно і повністю відремонтовані, ви можете бути впевнені, що вам не потрібно буде відновлювати ці ділянки найближчим часом і ви зможете уникнути зайвих витрат.- Якщо ви стежите за даним питанням, як правило, ви зможете отримати уявлення про те, яку вагу мають деякі з цих пунктів. Подивіться на списки нерухомості в Інтернеті, порівнюючи будинку, які схожі за площею і квадратурі, але різні в деяких особливостях. Ви можете також звернутися до свого ріелтору, якщо у вас є такий на прикметі, щоб отримати уявлення про вартість цих особливостей.
3
Дізнайтеся про тенденції ринку. Ваш регіон, ймовірно, буде знаходиться на ринку покупця або на ринку продавця, а різниця між ними може сильно вплинути на те, наскільки дешевше ви можете зробити покупку.- На ринку покупця ви можете добитися кращої угоди. А на ринку продавця гарну угоду буде важко знайти.
- Розпитайте про продаж будинків у вашому районі.
- Якщо ви чуєте розповіді про покупців, що розглядають десяток пропозицій, перш ніж купити щось, або чули про житлоплощі, яку хотіли придбати багато, цим ви вивчаєте ринок продавця.
- Якщо вам розповідають про покупців, які отримували відмінні ціни на будинки, що були на ринку протягом тривалого часу, про покупців, що мають багато прекрасних будинків на вибір в межах бюджету, або покупцях, які залишають продавцям багато роботи щодо майна, ви вивчаєте ринок покупця .
- Ці історії, звичайно, не самий точний спосіб визначити стан ринку, але вони можуть дати вам загальне уявлення про нього.
4
Довідаєтеся про конкуренцію. Ви повинні враховувати як конкуренцію покупця, так і продавця. Як правило, якщо на вашому САР є багато нерухомості, то продавець має велику конкуренцію, так що краще бути на ринку покупця.- Ви повинні взяти до уваги, скільки в середньому будинків в потрібному для вас районі і на ринку.
Частина 3 з 4: Формування офіційного запиту
1
Огляньте будинок. Ви, можливо, вже скористалися послугами професійного оцінювача, але все ж вам варто зробити свій власний заключний огляд будинку перед оформленням офіційного договору. Оцінювач може помітити щось, на що ви не звернете уваги, але може і відбутися навпаки: може, ви самі підметіть деталі, які оцінювач не побачить.- Коли ви зробите свій власний огляд, спробуйте кожен прилад, який залишається в будинку і огляньте всі крани і раковини, щоб переконатися, що немає ніяких витоків.
2
Вивчіть державні та місцеві закони, що стосуються контрактів такого роду. Хоча багато державні та місцеві закони майже однакові, але коли справа доходить до контрактів, то вони можуть змінюватися, тому дуже важливо переглянути ці закони і бути в курсі своїх обов`язків і прав протягом всього процесу.- Якщо у вас є які-небудь сумніви або питання, проконсультуйтеся з адвокатом або іншим фахівцем у сфері законодавства у вашому районі.
3
Підготуйте письмову заяву. Усна домовленість буде мати необов`язковий характер. Ви повинні підготувати фактичний письмовий договір, щоб розмістити офіційну заявку на будинок.
4
Дізнатися, що повинен містити договір. Договір містить набагато більше інформації, ніж просто ціну, яку ви готові платити за нерухомість. Кожен з цих додаткових пунктів має бути врахований в документі:- Адреса та юридичний опис майна
- Пропонована ціна продажу
- Особливі умови (певна сума налічнимі- внесок продавця в покриття супутніх витрат, страховка будинку, якщо щось зламається і ін.)
- Обіцянка продавця надати повний документ
- Встановлений термін закриття процесу
- Сума завдатку, що супроводжує договір
- Метод, за допомогою якого будуть коригуватися податки на нерухомість, орендна плата, паливо, рахунки за воду і комунальні послуги між покупцем і продавцем
- Заява про платіж за страхування правового титулу і перевірок
- Інші вимоги, характерні для вашої держави або місцевих органів управління
- Положення, що дозволяє вам, як покупцю, провести в останній момент огляд перед закриттям процесу
- Термін договору
- Непередбачені витрати
5
Згадка будь-яких непередбачених витрат. У цьому контексті непередбачені витрати відносяться до умов, які повинні бути виконані для того, щоб купити будинок у відповідності з вашими зазначеними термінами. Вони повинні бути позначені в рамках контракту.- Один з поширених непередбачених витрат, це те, що покупець повинен мати можливість отримати певний тип фінансування від банку або іншої кредитної установи. Якщо кредит не можна отримати, покупець не матиме зобов`язань за договором.
- Ще одна поширена непередбачена розтрата полягає в тому, що задовільний звіт повинен бути наданий інспектором житлоплощі за енну кількість днів (10 днів, 14 днів і т. Д.) Після прийняття договору. Якщо ви, як покупець, по закінченню строку не задовольнитеся звітом інспектора, договір буде вважатися недійсним.
6
Підготуйте грошовий завдаток. Грошовий завдаток готівкою відправляється разом з вашим договором, щоб показати вашу добру волю і чесне намір покупки будинку. Якщо ви працюєте з ріелтором, компанія агента з продажу нерухомості, як правило, тримають у себе ці гроші під час переговорів.- Якщо договір не супроводжується завдатком, продавець може сумніватися в серйозності ваших намірів.
- Якщо ви вкажете, що станеться з вашими грошима, якщо продаж зірветься, то вам не доведеться турбуватися про їх втрату. Якщо продаж завершиться добре, це, як правило, буде перша частина вашого депозиту.
- Якщо ви не працюєте з ріелтором, вам потрібна довіреність на депозит.
Частина 4 з 4: Переговори
1
Зміцнюйте позиції на переговорах. Є кілька якостей і умов, які допоможуть вам взяти верх в переговорах. Якщо підходити до ситуації з упевненістю, у вас буде більше шансів отримати те, що ви хочете.- Якщо ви покупець з готівкою, вже попередньо схвалені на отримання іпотечного кредиту, або не збираєтеся продавати житлоплощу перед покупкою нерухомості, ви будете виглядати набагато більш привабливим для продавця.
2
Дізнатися, чому продається дана житлоплоща. Мотиви продавця можуть зіграти в процесі переговорів більше, ніж ви могли б очікувати. Наприклад, якщо продавець мотивований швидко продати будинок, він може бути готовий прийняти ваші умови і ціну.- Деякі моменти можуть спрацювати у ваших інтересах, наприклад, якщо продавець в розлученні або переживає перехід на іншу роботу, або якщо будинок продається в рамках продажу нерухомості. Також може спрацювати ситуація, продавець живе в іншому будинку, а цей - пустує, що призводить до додаткових витрат.
- Подивіться, як довго будинок був на ринку і чи справді ціна на нього знижувалася. Якщо будинок був на ринку протягом тривалого часу, і якщо ціна вже впала один раз або більше, продавець може бути більш мотивований поквапитися і знайти когось, щоб передати житлоплощу в його руки.
- З іншого боку, у продавців, які не поспішають продавати нерухомість (у них немає певних строків продажу або фінансових проблем), буде важче домогтися знижок.
3
Дочекайтеся відповіді продавця. Продавець може прийняти першу пропозицію, але, як правило, повернеться з контрпропозицією, яке може включати іншу ціну або умови.- Ретельно ознайомтеся із зустрічною пропозицією, щоб упевнитися, що ви розумієте всі відмінності. Буде незайвим, якщо ви проконсультуєтеся з агентом з нерухомості або адвокатом в ході цього процесу.
- Продавець і покупець можуть просуватися вперед і назад на невизначений термін, роблячи зустрічні пропозиції один одному. Процес, як правило, закінчується, коли обидві сторони досягають угоди або якщо одна із сторін вирішить, що цінова війна повинна закінчитися, і йде.
4
Прийміть, відхиліть або зробіть ще зустрічну пропозицію. Зараз все в ваших руках. Ви можете прийняти зустрічну пропозицію продавця або відхилити його повністю. Якщо ви думаєте, що є ще місце для додаткового торгу, ви також можете зробити своє власне контрпропозиція.- Після отримання зустрічної пропозиції ви вільні закінчити переговори, якщо ви цього хочете. Це не повинно викликати які-небудь юридичні проблеми, але ви все ще можете все уточнити у ріелтора або адвоката, щоб переконатися, що немає ніяких труднощів.
- Ви повинні заздалегідь вибрати максимальну ціну, яку готові заплатити і дотримуватися її. Коли переговори зайдуть до цієї ціни, і якщо продавець не зможе взяти її, можна відмовлятися від покупки.
5
Знайте, як і коли слід відкликати свою заявку. У більшості випадків, ви можете відкликати свою заявку в процесі переговорів, якщо переговори, по-вашому, зайшли в глухий кут, або ваші обставини раптово змінилися. Деякі штати та обласні ради можуть передбачати, коли і як це робити, і для вашого ж блага ви повинні розглянути ці закони, перш ніж робити висновок.- У більшості випадків у вас не буде жодних проблем з відмовою, аж до того моменту, коли заявка буде прийнята. Іноді ви навіть можете прибрати заявку, поки вас ще не повідомили про її прийняття.
- Ви завжди повинні консультуватися з юридичним експертом або ріелтором в питанні зняття заявки, щоб переконатися, що ви не втратите завдаток і не отримаєте позов за збитки в результаті вашої відмови.
Поради
- Не кажіть погано про будинок продавця. При покупці автомобіля ви можете домовитися про нижчу ціну, вказуючи на його негативні сторони. А при покупці будинку, як правило, слід уникати робити це, тому що багато людей прив`язані до свого житла і можуть відмовитися від співпраці, якщо ви скажете щось образливе.
