Як "починають і скинути" (купити будинок, потребує ремонту, за низькою ціною і продати його більш вигідно)

Як привести в порядок і придбати будинок для подальшого його продажу - саме повальне захоплення зараз. Реаліті-шоу за участю відомих знаменитостей і згадки в USA Today і на CNN, приведення в порядок і придбання будинку для подальшого його продажу стає більш популярним на ринку нерухомості, починаючи сприятливий поворот у розвитку. Втрата права викупу значно знижується. Але угоди про придбання будинку все ще доступні. Це надає ідеальне середовище для людей, які хочуть перепродувати житло, дає можливість отримувати дохід з частковою зайнятістю. У цій статті будуть представлені кроки, необхідні, щоб перепродувати нерухомість на основі часткової зайнятості або на основі повної зайнятості, отримуючи дохід.

Кроки

  1. 1

    Подолайте свій страх перед невдачею. Причина номер один, чому більшість людей не займаються перепродажем житла - через страх. Безсумнівно, страх перед втратою грошей, страх перед невдачею, страх перед невідомим, страх перед змінами - всі вони дуже реальні для більшості людей. Це - причина для багатьох, хто міг бути успішним у реекспорті нерухомості, щоб навіть не спробувати зайнятися цим взагалі. Найважливіше, що потрібно зробити, щоб побороти страх, якщо ви хочете зайнятися реекспортом будинків, не кидайте свою постійну роботу, поки у вас, хоча б, не буде роки досвіду в цій сфері. Також важливо мати капітал, принаймні, річну зарплату, для старту. Це зменшить ваш страх на початку роботи з реекспортом будівель. Інший відмінний спосіб подолати страх полягає в тому, щоб почати навчатися і виходити спілкуватися з людьми, які в даний час займаються цим. Як тільки ви почнете розуміти, що ці люди точно такі ж, як ви, ваші страхи почнуть розсіюватися. Після цього ви можете зробити наступний крок до досягнення ваших цілей. Розуміючи, що це можна реалізувати, а ваші страхи або роздуті, або набагато менше, ніж ви думали, ви можете керувати страхом, і сміливо зайнятися реекспортом нерухомості.

  2. 2

    Почніть організацію мережі. Надзвичайно важливо вийти на зв`язок з людьми і мережею самостійно. Як згадано в кроці номер один, це важлива частина подолання страху. Однак, якщо ви дійсно хочете увійти в реекспорт, кращий спосіб зробити це - піти в місцеві організації і почати говорити з людьми, які фактично займаються цим. Є пацієнти реабілітації, оптові торговці, агенти з продажу нерухомості, повірені, кредитори і професіонали нерухомості, які зустрічаються кожен місяць у вашому районі. Знайомство з цими людьми і спостереження за тим, як вони працюють, а також встановлюють деякі початкові контакти, є важливим другим кроком у вивченні, як зайнятися реекспортом. Кращі види зустрічей - з інвесторами нерухомості на Американських зустрічах, а також в групах бізнес-мереж і торгових палатах. Дістаньтеся туди або почніть спілкування через Інтернет!

  3. 3

    Почніть створювати свою команду реекспорту. Це суспільство, де більшість людей, які мало знайомі з інвестуванням в нерухомість і не так упевнені в цьому. Реекспорт - не поодинокий діяльність. Хоча реаліті-шоу можуть змусити Вас думати, що будова цієї компетентної команди реекспорту будинку важливо для вашого довгострокового успіху. Спочатку необхідно запросити хорошого юриста з нерухомості. Цей повірений може також допомогти вам налаштувати свою ділову структуру, це може бути S Corp., C Corp. або LLC. Ви можете поцікавитися у інших інвесторів нерухомості, кого вони використовують в ролі повірених. Ці напрямки будуть чудовими джерелами потенційної юридичної допомоги, в якій ви будете мати потребу в своїй кар`єрі реекспорту нерухомості. Те ж стосується і аудитора, важливо мати хорошого бухгалтера, вам також буде потрібен хороший страховий агент. Якщо один вже є, то це - гарний початок. Крім того, багато на цих зустрічах з інвесторами нерухомості починають збирати візитні картки підрядників і будівельників. Ці люди будуть вкрай важливі для "частини ремонту" ваших реекспортних будинків. Нарешті, поговоріть зі стількома агентами по операціях з нерухомістю, зі скількома зможете - і що купують і продають агенти по операціях з нерухомістю. Ці люди будуть великим джерелом нових перспектив для вас у майбутньому.




  4. 4

    Визначте місцезнаходження нерухомості. Ваш агент по операціях з нерухомістю у вашій команді реекспорту будинку ймовірно кращий спосіб для вас, щоб визначити місцезнаходження хороших майнових угод, але ви повинні бути обережними. Агенти по операціях з нерухомістю роблять гроші, купуючи і продаючи власність - але не отримуючи прибуток на ваших реекспорту будинку. Надзвичайно важливо навчитися обговорювати з ними свої плани щодо покупки і того, як саме ви збираєтеся перепродувати. Ці відносини з вашим агентом по операціях з нерухомістю надзвичайно важливі. Ви, можливо, навіть повинні дізнатися деяку кількість агентів по операціях з нерухомістю, перш ніж знайти такого, який дійсно добре допоможе вам в даному географічному ринку. Як тільки агент по операціях з нерухомістю починає довіряти вам, і ви починаєте довіряти йому, тоді він може почати надавати вам доступ до списків MLS. Ви можете тоді провести пошуки в акомпанемент та інших властивостях, які були продані в області, а також підходять за властивостями продажів, які вони в даний час мають. У більшості випадків агент по операціях з нерухомістю зробить все необхідне для вас, але залежно від ваших відносин ви можете, звичайно, проникнути всередину інформації про будівлі, які могли б виходити на ринок. Це принесе вам величезну користь. Пам`ятайте, що це залежить від відносин і виконання цього агентом по операціях з нерухомістю, що важливо для отримання відповідного пропозиції.

  5. 5

    Аналізуйте пропозиції. Один з кращих способів визначити цінність власності полягає в тому, щоб порівняти його з іншою нерухомістю, яка продана в тому районі, що подібно власності, яку ви думаєте купити. Це - те, що згадується як "акомпанемент". Ваш агент з продажу нерухомості може, звичайно, допомогти вам з цим наявністю доступу до MLS, як ми згадали в кроці чотири, що надзвичайно важливо. Коли ви дивитеся на акомпанементи, упевніться, що вони були проведені протягом минулих шести місяців, оскільки це дасть вам недавній індикатор того, за якою ціною продають інші будівлі на вашому ринку. Як тільки ви визначили акомпанемент на ринку, ви можете з готовністю визначити "Вартість Після Ремонту" або "СПР". Це еталонна ціна - та, яку ви будете використовувати в своїх обчисленнях, щоб з`ясувати, чи зможете ви отримати прибуток. Часто це число могло б бути отримано з площі в квадратних футах будинку або просто використання акомпанементів в районі. Дуже важливо упевнитися, що ваша СПР реалістична і не вигадана. Переконайтеся, що ви довіряєте своєму підряднику, коли ви оглядаєте будинок, і він допомагає вам визначити, якими будуть ваші витрати на ремонт. Це - те, чому настільки важливо мати хорошого підрядника у вашій команді. Інша метрика використовується щоб визначити те, скільки ви платите за власність, становить 70% як правило, яке вказує, що ви повинні заплатити тільки 70% СПР самостійно, щоб отримати прибуток. Ви тоді ви вважаєте свої витрати на ремонт від цієї СПР. Використовуючи це правило, поєднане з СПР, ви можете уникнути шахрайства.

  6. 6

    Робіть пропозиції. Це є причина стверджувати, що ви не можете реекспортувати власність, якщо ви фактично не купуєте її. Саме тоді страх дійсно проявляється. Ви повинні подолати цей страх і фактично зробити пропозицію. Якщо Ваш СПР і 70% -а вартість зростають, у вас є хороша розвідка, яка надходить від вашого агента за операціями з нерухомістю, і ви маєте розумні витрати на відновлення, натискайте на курок. Один з найбільших питань - те, скільки ви повинні запропонувати власності. Якщо ви ніколи не робите пропозиції, ви ніколи не будете володіти власністю. Тому робіть багато пропозицій. Є багато способів прийняти цей крок, але найважливіша річ полягає в тому, щоб зберігати його простим, починати повільно і засновувати команду на раді нерухомості. Якщо Ви будете дотримуватися своєї 70% -й вартості та будете пропонувати трохи менше, можливо на 1 - 5% менше, то зможете уникнути проблем і шахрайства.



  7. 7

    Фінансуйте пропозиції. Це - один з більш липких пунктів реекспорту зданій.У більшості людей немає грошей, щоб повністю профінансувати покупку власності. Це добре. Річ, яку ви повинні пам`ятати, полягає в тому, що "гроші скрізь". Думайте достаток і не відсутність. Якщо Ви спілкувалися через Інтернет правильно, Ви, ймовірно, зустрінете людей, які сподіваються надавати гроші. Деякі з них могли б бути "твердими кредиторами", або вони могли б бути "приватними кредиторами". Ви, можливо, також зустріли потенційних партнерів, включаючи вашого генерального підрядника також. Наведіть довідки про людей у вашому районі або людей, яких знаєте, що інвестували гроші у фондовий ринок або володіють компаніями. Можливо, ваш доктор або ваш дантист, професіонали, які шукають способи заробити додаткові гроші, можуть бути чудовими кредиторами для вас і компанії з реекспорту. Вони можуть бути друзями, колегами, родичами, родиною, або навіть іншими інвесторами нерухомості. Фактично, деякі найуспішніші інвестори нерухомості фінансували їх перше речення за рахунок родини. Деякі люди кажуть, що сім`я і бізнес не змішуються. Це - відмінний спосіб почати і дати вашій родині гідний прибуток від їхніх грошей, які інакше могли б бути в банку або зменшуватися у вартості на фондовому ринку. Тримайте очі завжди відкритими для будь-якого виду можливостей фінансування, які можуть виникнути. Зберігайте пильність на своїх мережевих зустрічах також - оскільки це кращі місця, щоб зустріти потенційних інвесторів.

  8. 8

    Керуйте процесом реабілітації. Точно так само, як тоді, коли ви купили власність, використовуючи формулу, щоб управляти вашою покупкою, управління вашими витратами реабілітації так само важливо. Використовувати генеральних підрядників - відмінний спосіб керувати реабілітацією, якщо ви можете довіряти їм. Коли ви можете управляти реабілітацією самі або найняти менеджера по проектам, який зробить це для вас. Використовуйте бюджетну форму ремонту - відмінний спосіб відслідковувати необхідний ремонт. Використовуйте його, щоб отримати оцінки від субпідрядників, таких як водопровідники, електрики і живописці, вони часто перевіряють ремонт. Переконайтеся, що ви підлаштували графік по часу до завершення також. Якщо ви керуєте проектом самі, зробіть все, що зможете, щоб тримати бюджет на ходу. Будуть несподіванки, безсумнівно - але упевніться, що ви суворі в своєму управлінні всіма аспектами проекту або що ваш підрядник або менеджер проектів справляється з кожною деталлю, залежно від обсягу робіт, ваш проект реабілітації повинен тривати 3 - 6 місяців. Витрати на перенесення, які пов`язані з утримуванням власності довго, повинні бути включені у всі ваші розрахунки. Однак можуть бути випадки, де ви просто замінюєте підлогу або робите деяку незначну роботу по дизайну. У таких випадках робота реабілітації досить проста і короткострокова. Незалежно від того, яким шляхом ви йдете, переконайтеся, що ви строго контролюєте своїх субпідрядників і йдете за графіком. Рахунок на перевитрати у вашому розпорядженні також. Ваш підрядник повинен бути досвідченим, щоб дати вам загальне уявлення відносно гірших варіантів, які слід проаналізувати.

  9. 9

    Продавайте вашу власність. Ви наполегливо працювали, і тепер пора збирати прибуток .. Ось коли вся ваша важка робота дійсно окупається. Є багато способів продати власність, і ми торкнемося кожен з них тут. Моя особиста думка - те, що агент по операціях з нерухомістю - кращий спосіб продати вашу власність. Переконайтеся, що ви включили їх до комісії 5%, щоб упевнитися, що ви захоплюєте все свого прибутку. Ви можете також зробити частину маркетингу самі і домовитися про продаж з власником. Це включає великий маркетинг і багато часу з вашого боку - таким чином, все залежить від того, скільки часу ви повинні присвятити маркетингу та продажу вашої нерухомості. Коли ви вираховуйте власність, перераховуєте її між 1 і 5% по СПР. Переконайтеся, що ви не завищуєте ціну для цього ринку. Ваш агент по операціях з нерухомістю попередить вас, коли будете робити свою реабілітацію, піднявся Чи ринок вгору або впав вниз. Послухайте рада свого агента за операціями з нерухомістю та перерахуйте так, як він вам скаже. Пам`ятайте, чим довше ви тримаєте власність, тим менше вашого прибутку. Ваші нефіксовані витрати, включаючи фінансові платежі, податки нерухомості, утиліти і страховку починають складати і з`їдати ваш прибуток, чим довше ви тримаєте будинок. Покладіться у великій мірі на агента за операціями з нерухомістю. Поверніться до створення вашої команди реекспорту будинку в крок № 3.


Поради

  • Платіть вашим підрядникам вчасно: Працюючи з підрядниками, ніщо не демотивує їх більше, ніж вчасно не заплачені гроші. Ваш підрядник або ваш менеджер проектів - той, який тримає вашу команду за графіком. Тому вибирайте їх правильно. Заходьте іноді і приносите їм каву або можливо навіть приносите їм пива на момент завершення робочого дня в п`ятницю. Зберігайте їх мотивованими, вони тримають вас на ходу, щоб отримати прибуток * Нагадування СПР: Ми говорили трохи про СПР (або вартості після ремонту), щоб визначити, що ви можете продати власність тоді, коли закінчили ремонт. Дійсно важливо переглянути це знову з вашим агентом по операціях з нерухомістю, коли ви продаєте і визначаєте, чи актуальна та стара СПР або якщо ви, можливо, мали б її знизити. Зробіть, щоб вони виконали новий аналіз ринку - Не довіряйте більш раннього аналізу, оскільки стан ринку, можливо, змінилося. Ваша географічна область і економічні умови, можливо, змінилися в проміжок часу, поки робили ремонт будинку. Не завищувати ціну вашого ремонту. Оцініть його згідно ринку і продайте будинок швидко.

Попередження

  • Остерігайтеся легкої математики: Коли ви робите свої розрахунок, і ваші числа, здається, не працюють, не використовуйте "метод гумки", щоб змінити ваші числа, щоб вони "заробили". Це - одна з найбільших помилок нових інвесторів нерухомості. Дотримуйтеся чисел, дотримуйтеся 70% -го правила, не переплачуйте за власність і встановлюйте реалістичну СПР для всіх ваших ремонтів.
  • `Не приймайте рішення емоційно: Числа мають бути продиктовані, купуєте ви будинок чи ні. Не «закохуйтеся" у власність ні через одну з усього числа емоційних причин. Будьте спокійні, охолодити, перш ніж зробити свої покупки. Крім того, продаючи, що не приймайте перше речення, яке надходить. Проведіть переговори, якщо ціна, яку ви встановили, занадто низька, або вона не відповідає вашій СПР. Найчастіше, якщо ви оцінили власність відповідно, то ви продасте її швидко, і отримаєте свій прибуток. Але це - тільки за умови, що ви не були емоційним у своїй оцінці власності спочатку.