Як зафіксувати іпотечну ставку
Отже. У вас пішли тижні, може бути, місяці на оформлення іпотечного кредиту - ви заповнювали форми в інтернеті, висіли на телефоні в очікуванні, що ваш дзвінок буде прийнятий наступним, залишали документи у місцевому офісі - і в кінцевому підсумку ви знайшли відмінну процентну ставку з низькими початковими витратами. Потім, прямо перед закриттям, ви отримуєте неприємний сюрприз: процентна ставка виросла або ви повинні заплатити додаткові тисячі в якості комісійних. Як це сталося? Крім недобросовісних кредиторів, які намагаються застосувати старий метод «заманити і підмінити», існують також законні причини, за якими умови іпотеки можуть змінитися з моменту отримання пропозиції до моменту фактичного придбання житла. Однак ви можете уникнути подібних сюрпризів, зафіксувавши ставку.
Кроки
1
Зрозумійте різницю між фіксацією ставки і котируванням ставки. Котирування ставки є простою оцінкою того, якою буде ваша ставка. Якщо процентні ставки зміняться, зміниться і ваша ставка. Залежно від того, на якій стадії перебувати ваша заявка на отримання кредиту, інші чинники, такі як дохід, заставний коефіцієнт і ваш кредитний рейтинг можуть також вплинути на зміну ставки. Фіксація ставки, однак, є обов`язковим за законом обіцянкою, що ви отримаєте встановлену ставку.
2
Спочатку опрацювати всі деталі. Ви можете, як правило, зафіксувати ставку в будь-який час з моменту, як знайдете житло і за 5 днів до закриття. Фіксація ставки діє протягом певного періоду часу, який може становити від 7 днів до декількох місяців. Якщо угода не укладається протягом цього часу, термін фіксації ставки закінчується і вона більше не дійсна. На жаль, в процесі оформлення кредиту можуть виникнути ускладнення, врегулювання яких може зайняти деякий час. Тому дуже важливо тримати всі необхідні документи напоготові і упевнитися в тому, що будинок буде готовий до покупки до моменту закінчення терміну фіксації. Ви повинні постаратися дізнатися, скільки часу зазвичай займає обробка заявок на іпотечний кредит у вашому районі, а також, скільки часу буде потрібно для оцінки вашої заявки зокрема.
3
Письмово інвентаризують фіксацію ставки. Словесне обіцянку зафіксувати ставку практично нічого не коштує. Це те, що вам потрібно засвоїти в першу чергу про фіксацію ставки. Будь фіксація ставки повинна бути складена у вигляді юридично обов`язкового документа. Документ може бути у вигляді додатку до «листа-зобов`язанню» або ж у вигляді самого «листа-зобов`язання». Важливо розуміти, що «лист-зобов`язання» насправді не містить умов фіксації ставки. Документ фіксації ставки повинен містити наступну інформацію: ваше ім`я та ім`я кредитора, суму кредиту, процентну ставку, окуляри, а також чітко визначати будь-які комісії з фіксації. Крім цього, у листі повинно бути вказано дату ініціювання фіксації ставки і дату закінчення терміну фіксації (або кількість днів, протягом яких фіксація буде діяти). Уважно прочитайте цей документ і переконайтеся, що в ньому не містяться не ясні для вас пункти. Іноді, особливо у випадку з недобросовісними кредиторами, такі документи можуть містити виноски дрібним шрифтом з інформацією про випадки анулювання фіксації ставки за певних обставин, які від вас не залежать.
4
Визначте, чи необхідно вам фіксувати ставку. Якщо до моменту укладання угоди процентні ставки найвірогідніше виростуть, ви повинні фіксувати ставку. Однак якщо процентні ставки знизяться, то в цьому випадку фіксована ставка буде вище, ніж ставка, яку ви могли б отримати. За певних обставин ви можете відмовитися від фіксованої ставки, але для безпеки вам необхідно фіксувати ставку, тільки якщо є ймовірність, що процентні ставки підвищаться. Підвищаться вони? Ось у чому проблема: ніхто не знає напевно. Проведіть своє дослідження і з`ясуєте, що цілком ймовірно відбудеться. Ряд веб-сайтів пропонують свої прогнози. Також майже в будь-якій газеті ви можете знайти спекуляції про те, що станеться з процентними ставками.
5
Ставка повинна бути зафіксована на період, достатній для проведення угоди. Від фіксації ставки на 7 днів не буде ніякої користі, якщо ви наперед знаєте (з кроку 2), що на обробку вашої заявки на кредит піде не менше 30 днів. Термін фіксації повинен становити період часу достатній для оформлення угоди.- Будьте готові платити за більш тривалі терміни фіксації. Деякі кредитори стягують невелику плату за будь-яку фіксацію ставки, але багато хто не стягують плату за фіксацію на період до 30 днів. Для більш тривалої фіксації вам, можливо, доведеться заплатити попередню комісію, яка дорівнює близько 1/4 і 1/2 одиниць («одиниця» дорівнює 1% від суми кредиту). Ця комісія також може бути додана в суму кредиту.
6
Остерігайтеся фіксованих максимумів. Деякі фіксації ставок мають фіксовані максимуми. Це означає, що ставка фіксується за умови, що в разі зростання ставок кредитор може запропонувати вам будь-яку ставку, що не перевищує фіксованого максимуму. У цьому немає нічого неправильного. Фіксовані максимуми застосовуються досить часто. Однак ви повинні бути інформовані про них і стежити за граничною ставкою, яка не повинна досягати розміру, коли фіксація стає даремною. Як правило, гранична ставка не повинна перевищувати 1/4%. Це означає, що якщо ви зафіксували ставку в розмірі 7%, то вона може піднятися максимум до 7,25%.
7
Постарайтеся зробити все можливе, щоб отримати більш низьку ставку. Якщо процентні ставки впадуть в період фіксації, вам необхідно зробити так, щоб мати можливість скористатися більш низькими ставками. Для цього, вам необхідно буде включити умову «зниження ставки» в лист-зобов`язання. Це дасть вам можливість отримати більш низьку ставку, якщо така стане доступною. Не всі кредитори нададуть вам таку можливість, і вам, можливо, доведеться платити за неї. Також ви, як правило, зможете скористатися цією опцією тільки один раз. Більш того, в залежності від специфіки договору, ви можете також бути зобов`язані погодитися на більш високу ставку, якщо ставки виростуть.
8
Оформіть кредит до закінчення терміну фіксації. З наявністю фіксованої ставки, вам буде необхідно просто оформити кредит до закінчення терміну дії фіксації.
Поради
- Фіксація може бути в декількох основних формах. Ставка і одиниці фіксації гарантують певну процентну ставку і початкові витрати. Проте зобов`язання може поширюватися тільки на ставку (з плаваючою одиницею) або на плаваючу одиницю і плаваючу ставку. В останньому випадку, одиниці і ставка залежать від умов ринку, тому загальна вартість іпотечного кредиту насправді не є фіксованою на момент укладення угоди. Ви можете зафіксувати ставку і одиниці в будь-який час протягом періоду фіксації, як правило, мінімум за 5 днів до операції. Цей варіант може бути кращим, якщо ставки знизяться. Однак це також може призвести до значно більш високої вартості, якщо ставки (або одиниці, встановлені кредитором) збільшаться.
- Ніхто, крім вас не зможе визначити необхідність фіксації ставки по кредиту. Пам`ятайте, ви ризикуєте в будь-якому випадку, так що ви повинні ретельно розглянути ваші обставини та умови ринку, і прийняти своє власне рішення.
- Навіть якщо ви думаєте, що процентні ставки найближчим часом можуть впасти, найкраще буде зафіксувати ставку, якщо ви знаєте, що не зможете дозволити собі будинок, який ви хочете, якщо ставки виростуть. У цьому випадку, ймовірність того, ви не зможете купити будинок, якщо ставки виростуть, можливо, переважить ризик того, що ставки можуть знизитися ,.
- Якщо фіксація має опцію «зниження ставки», не забудьте ретельно перевірити ставки по іпотечних кредитах. У вашого брокера може не виявитися часу стежити за рухом ставок, тому відповідальність за отримання можливості самої низької ставки лежить повністю на вас.
Попередження
- Документ про фіксацію ставки - це юридична угода між вами і кредитором. Даний документ є невід`ємною частиною угоди. Це означає, що якщо ставки впадуть (і в документі немає умови про зниження ставки) ви будете зобов`язані платити за вищою, фіксованою ставкою. Звичайно, ви можете уникнути цього, відтягуючи момент закриття до останнього, але це може мати неприємні наслідки. Ставки можуть зрости снова- Вам можуть відмовити в кредиті за тією ж ставкою з тими ж едініцамі- брокер або кредитор можуть відмовитися працювати з вами-або ви можете втратити можливість купити будинок.
- Недобросовісні брокери, як відомо, можуть помилково заявити про фіксацію ставки. Також є багато інших хитрощів, які вони можуть використовувати, щоб обікрасти вас або затримати оцінку вашої заявки на кредит, поки термін фіксації не має терміну дії. Найкращий захист - це вибрати солідного брокера і, найголовніше, уважно читати всі кредитні документи, перш ніж підписувати їх. Якщо брокер або кредитор ставлять палиці в колеса, щоб перешкодити вам отримати більш низьку ставку, скаржтеся. Поговоріть з менеджером і пригрозіть судовим позовом і скаргами в регулюючі органи. Якщо ви все ще не можете вирішити це питання, зверніться до відповідного державного або федеральний контрольний орган, щоб подати скаргу.
- Ця стаття лише загальне керівництво і не призначена в якості заміни професійної юридичної чи фінансової консультації.
- Процентні ставки не можуть бути з точністю передбачити. Прогнози, які ви бачите на фінансових сторінках газет або на веб-сайтах є лише припущеннями. Деякі з цих припущень краще за інших, але жодна з них не є 100% гарантією.
