Як захистити ваш будинок від позбавлення права викупу
Завдяки жорсткій конкуренції серед кредиторів, приголомшуючого кількості варіантів іпотеки та державній політиці щодо стимулювання придбання житла, більше людей, ніж будь-коли раніше, змогли купити будинки до спаду. На жаль, збільшення домоволодіння супроводжувалося в багатьох країнах рекордними темпами викупу, зокрема, в період економічного спаду. Буквально за пару пропущених платежів по іпотеці може розпочатися слухання про втрату права викупу, і перш, ніж ви знайдете будинок, на який працювали, і який було так важко купити, можливо, ви втратите його. Що ще гірше, ви все одно можете в кінцевому підсумку заборгувати грошей, якщо продаж будинку не охоплює ваш залишок кредиту, а також викупу вашого кредиту. Якщо ви під загрозою стягнення, то можете постаратися запобігти цей сценарій, але ви повинні діяти швидко.
Кроки
1
Зробіть свій іпотечний платіж вашим головним пріоритетом. Якщо ви маєте серйозні фінансові проблеми, не турбуйтеся про рахунок кредитної карти, споживчий кредит та інших незабезпечених боргах, поки ви не сплатите іпотеку. Єдине, що потрібно знати, якщо ви виберете цей шлях, - компанії по кредитних картах прямо зараз можуть почати переслідувати вас швидше, ніж ваша іпотечна компанія. Так що будьте готові до телефонних дзвінків. Відстрочування цих боргів може привести до накопичення зборів і може зашкодити вашій кредитній історії, але наслідки не настільки серйозні, як відтермінування по іпотеці, тому розставляйте пріоритети у своїх боргах відповідно.
2
Отримайте допомогу. Якщо у вас виникли проблеми із здійсненням платежів, ви можете скористатися кредитним консультуванням або програмами управління заборгованістю, які включають консультування по житлу. Ваш кредитор може мати таку програму, або ви можете дізнатися, чи пропонує ваш локальний житловий орган консультації по заборгованості або послуги ухилення викупу. Якщо ні, то виберіть агентство кредитного консультування ретельно, так як деякі агентства стягують непомірні збори, які зроблять ваші справи ще гірші. Залежно від обставин, програма з управління боргом також може бути хорошим варіантом. Нарешті, ви також можете проконсультуватися з адвокатом, особливо якщо ваша ситуація може бути результатом хижої або шахрайським діям кредитування. У будь-якому випадку, постарайтеся отримати допомогу швидко, щоб ви могли скористатися всіма можливими засобами, і, перш за все, будьте обережні в тому, з ким маєте справу (див. Нижче попередження).- Перевірте, чи підтримує фінансове агентство житлові кошти по найбільш постраждалих фондам, які спеціально призначені для запобігання втрати права викупу. https://treasury.gov/initiatives/financial-stability/TARP-Programs/housing/hhf/Pages/default.aspx
- У США Міністерство житлового будівництва і міського розвитку (HUD) веде список кредитного консультування і агентств з управління боргами, затверджених для роботи з HUD кредитами, і вони також можуть бути в змозі допомогти з іншими кредиторами. Там також можуть бути державні або благодійні програми для забезпечення фінансової або юридичної підтримки, щоб допомогти вам уникнути втрати права викупу.
3
Негайно зверніться до кредитора, якщо ви не можете зробити свій повний щомісячний платіж. Не чекайте, поки прийде лист від банку, і, звичайно не ігноруйте їх листування. Кредитори, як правило, не мають бажання позбавляти вас права користування, і вони будуть готові працювати з вами, якщо ви сумлінно докладаєте зусиль для сплати за платежами, і якщо ваша нездатність зробити це носить тимчасовий характер. Вам, швидше за все, буде потрібно ознайомити кредиторів з банківськими рахунками та іншими фінансовими документами, щоб вони могли розглянути ваше фінансове становище. Вони можуть домовитися про продовження вашого пільгового періоду за прострочені платежі або дозволити пропустити в будь-якому місці від 1-6 платежів протягом 1-2 років (поблажливість). Вони могли б також прийняти зменшені платежі на термін до 18 місяців. Майте на увазі, що ці методи є тимчасовими, і ви повинні будете "грати в догонялки", як тільки ви встанете на ноги.
4
Запитайте про реструктуризацію кредиту. Якщо ваша фінансова ситуація постійно змінюється, тимчасові заходи, ймовірно, не принесуть вам великої користі. У цьому випадку, необхідно спробувати домовитися про реструктуризацію іпотечного кредиту. Реструктуризація може приймати різні форми, але зазвичай вона включає продовження терміну кредиту, так, у вас буде більше часу, щоб платити (і тим самим зробити більш низькі щомісячні платежі), розтягуючи прострочені виплати на кілька років, і / або зниження процентної ставки по кредиту .
5
Отримайте умови будь-яких пропозицій у письмовій формі. Якщо ви в змозі домовитися з вашими кредиторами по телефону, попросіть їх зробити вам пропозицію в письмовій формі. Можливо, вам доведеться написати їм листа з проханням про підтвердження.
6
Рефінансування іпотечного кредиту. Рефінансування іноді є хорошим варіантом, особливо якщо ваш іпотечний кредит несе високі процентні ставки. Якщо ви можете знизити процентну ставку або взяти інший тип іпотеки, ви можете бути в змозі знизити платежі до прийнятного рівня. Майте на увазі, що рефінансування може бути дорогим, проте вам може знадобитися покрити витрати й інші збори. Будьте дуже обережні в питанні рефінансування, тому що є багато кредиторів, які полюють на людей, що знаходяться під загрозою втрати права викупу. Ви можете закінчити з більш високими показниками або зборами, які ви не можете заплатити, і вам знову в кінцевому підсумку може загрожувати позбавлення права викупу, але в цей раз з ще меншою кількістю грошей.
7
Продайте активи. Якщо ви не можете працювати такими методами, можливо, вам знадобиться продати будь-які наявні у вас активи, у тому числі і ваш автомобіль, якщо ви не дуже в ньому потребу. Спробуйте знайти будь-який спосіб, щоб зменшити свої витрати і заробити більше грошей. Якщо ваші фінансові проблеми є тривалими, збір коштів не зможе вирішити ваше питання в довгостроковій перспективі.
8
Продайте ваш будинок. Буде гарною ідеєю зв`язатися з агентом з нерухомості на ранній стадії процесу, принаймні, щоб дізнатися, скільки ви можете отримати за ваш будинок і як швидко це можливо. Ви не зобов`язані продавати його, але якщо ви вирішите, що продаж є найкращим варіантом, ви будете мати фору. У той час як продаж вашого будинку не може бути привабливим варіантом, це все ж краще, ніж викуп на запис, і якщо у вас є значний капітал в будинку, ви зможете вийти з угоди з невеликою кількістю прибутку. Можливо, ви просто володієте великим будинком, ніж ви можете собі дозволити, і після продажу його ви зможете купити будинок, який знаходиться в межах вашого бюджету.- Якщо суми, за яку ви можете продати свій будинок, не достатньо, щоб покрити баланс вашого кредиту, кредитор може погодитися прийняти зменшена кількість в «попередньому продажі закладеної нерухомості». Короткий продаж дозволяє створити повну розрядку боргу та вплине на кредит протягом двох років. Ви також можете мати можливість отримати частину грошей, щоб допомогти поточних витрат або погасити інші заборгованості.
- Покупець може бути в змозі взяти на себе кредит (взяти на себе ваші платежі), щоб купити ваш будинок. Це може допомогти вам продати будинок дуже швидко, і це може бути одним з варіантів, навіть якщо ваш іпотечний договір говорить, що це не можливо. Зверніться в житлову консультацію, до агентів з нерухомості, чи адвокату, щоб побачити, чи зможе ця ситуація спрацювати у вашому випадку.
9
Розгляньте варіант банкрутства. Банкрутство є вбивчим для вашого кредиту, і це не слід сприймати легковажно. Банкрутство також є дуже складним, а іноді і дорогим процесом, і ви не зможете зберегти ваш будинок, навіть якщо ви оголосите про банкрутство. Тим не менш, в залежності від ситуації, банкрутство може бути єдиним варіантом для вашого будинку, і якщо ви перебуваєте у важкому фінансовому положенні, ви повинні проконсультуватися з авторитетним адвокатом з банкрутства, щоб обговорити ваші варіанти.
10
Дайте кредитору будинок. Якщо інші засоби не доступні, можна розглянути питання про надання кредитору прав на будинок, замість викупу. Просто перепишіть будинок на кредитора. У той час, як ви втратите ваш будинок, це не так шкідливо для вашого кредиту, як викуп. Пам`ятайте, ви робите цей процес простіше для кредитора, так що ви повинні отримати деякі поступки, наприклад, менше зобов`язань по виплаті, якщо будинок продається за суму меншу, ніж залишок кредиту. Крім того, постарайтеся переконатися, що ви зможете залишитися в будинку досить довго, щоб знайти нове житло. Це має бути останнім засобом, і ви можете зв`язатися з адвокатом, щоб визначити, як ваше потенційну угоду вплине на ваші права і ваші фінанси.
Поради
- Чи не виїжджайте з вашого будинку, коли почнуться розгляди з приводу викупу, ви можете втратити можливість вимагати певні пільги (наприклад, одноразовий FHA платіж іпотечного страхування) або засоби правового захисту.
- З будь-якими кредитними проблемами завжди звертайтеся до своїх кредиторів. Приховування вашого фінансового становища робить його схожим на те, що ви не збираєтеся платити, і вони будуть використовувати всі наявні зачіпки у своєму розпорядженні. Будьте відкриті і чесні, і вони, швидше за все, підуть вам назустріч.
- Яка ймовірність того, що ви зможете зберегти ваш будинок? Вивчіть вашу ситуацію. Якщо проблеми, які призвели до ваших простроченими платежами, - хвороби, втрата роботи або смерть в сім`ї - пом`якшувальні обставини, ви, ймовірно, будете мати непоганий шанс. Якщо ваші фінансові проблеми більш постійні, ймовірно, вам не вдасться зберегти ваш будинок, навіть якщо ви відстрочите питання викупу.
- У той час, як агентство кредитних консультацій зможе домовитися з вашим кредитором, майте на увазі, що ви можете домовитися і укласти той же договір без сплати внесків агентству. Завжди намагайтеся поговорити з вашим кредитором на свій розсуд, і якщо ви не можете досягти прийнятного рішення, тільки тоді слід звертатися за зовнішньою допомогою.
- Якщо іпотека забезпечується або фінансується урядовими програмами, такими як HUD, FHA або справами ветеранів, ви можете знайти й інші варіанти, щоб зберегти ваш будинок. Зверніться до відповідних органів для пропозицій.
- Вам потрібно терпіння, якщо ви можете довести, що ваші фінансові труднощі тимчасові, або що ви очікуєте більшу суму (наприклад, повернення податку), що дасть вам невеликі привілеї.
- При розгляді будь-якого роду поблажливості або позики реструктуризації, реально розгляньте, чи зможете ви виконати угоди з вашого боку. Якщо ви все ще не в змозі дозволити собі зробити платежі, угода не дасть вам ніякої користі.
- Кредитори, як правило, готові зробити більш рішучі поступки, якщо ймовірність продажу вашого будинку менше, ніж заборгованість по кредиту, оскільки це означає, що вони мають ще більше проблем відшкодування їх інвестицій. Якщо ви перебуваєте в стані банкрутства, кредитори також можуть піти на переговори з вами, щоб уникнути цього.
- Залежно від країни або держави перебування і ваших кредиторів, кредитори зазвичай ініціюють слухання втрати права викупу через 2-4 пропущених платежу. Весь процес може зайняти всього пару місяців або до одного року. У кожному разі, ви не витратите час даремно.
Попередження
- Ця стаття лише загальне керівництво і вона не призначена для заміни професійної юридичної чи фінансової консультації.
- Час має суттєве значення! Цей процес вимагає часу, тому починати варто відразу. Ви ж не хочете, щоб вам не вистачило часу, коли ваш будинок знаходиться під загрозою.
- Пам`ятайте, що загроза стягнення є лише симптомом - якщо ви не вирішите основну проблему, ви скоро будете стикатися з цим знову і знову.
- Якщо ви купили занадто дорогий будинок (набагато більше, ніж 40% від вашого доходу після оподаткування для іпотеки, комунальних послуг, податків і змісту), серйозно подумайте, що вам може знадобитися продати цей будинок, орендувати на деякий час або купити більш доступне житло.
- Якщо ваші витрати виходять з-під контролю в інших областях, ви повинні отримати деяку допомогу, яка встановлює і створює працездатний план витрат. Потім знайдіть когось, хто готовий бути жорстким з вами, щоб переконатися, що ви дотримуйтеся його.
- Є, на жаль, багато людей і компаній, які намагаються скористатися тим, що домовласники відчайдушно намагаються уникнути втрати права викупу, і є велика різноманітність викупу з ухиленням від шахраїв, тому будьте дуже обережні. Деякі з цих шахраїв можуть сканувати списки викупу, вишукуючи чергову жертву, і вони можуть запропонувати швидкі рішення, такі як "рефінансування" схем, що насправді є обманом. Завжди перевіряйте компанію ретельно, перш ніж довірити їм свої гроші, і остерігайтеся високих гонорарів, високих процентних ставок і занадто хороших, щоб бути правдою, пропозицій. Переконайтеся, що ви добре розумієте будь-який договір, перш ніж підписати його.
- Якщо ви вирішите продати речі своєї родини, такі як кухонні шафи і прилади, переконаєтеся, що не продаєте деталі, прикріплені до фізичного майну. Ви ж не хочете, щоб кредитори знову зверталися до вас з питання нанесеного вами збитку.
