Як придбати на продаж закладене житло без права викупу
Ви прийшли на ринок за новим будинком, і ось він з`являється. «Закладене майно». Хм, ви думаєте, «можливо, я добре поимею з цього?» Не хвилюйтеся, інспектори, ви прийшли в потрібне місце. Нижче наведено кілька підказок і порад, які допоможуть вам керувати світом скупки закладеного житла.
Кроки
Частина 1 з 2: Проведення належної перевірки
1
Познайомтеся з брокером з нерухомості, який має відносини з банками, що спеціалізуються по закладеним домівках. Простудіюйте вебсайти зі списками втраченого права викупу закладеного майна - не для того, щоб подивитися на будинки, а щоб знайти брокера. Якщо ви знайдете банківського агента, то принесете себе користь двома способаміs:- Вам не знадобиться ділити комісійну винагороду. Ви можете працювати безпосередньо з банківським агентом, щоб завершити угоду, усуваючи необхідність персонального брокера, що грає роль іншого посередника. Чим менше посередників залучено в торгівлю, тим менше грошей вам доведеться викласти.
- Банківські брокери часто мають конфіденційну інформацію про списки втраченого права викупу закладеного майна. Брокер розбирається зі списками за тиждень, перш ніж вони надходять в базу даних списків. Якщо ви запитаєте його про ці списках, брокер може направити вас на прихований скарб - будинки, які були забрані без права викупу, але ще офіційно на ринку не з`явилися.
2
Отримайте попередньо схвалене листа від свого кредитора, перш ніж всерйоз почнете шукати. Не маючи попередньо схваленого листа, в якому сказано, скільки грошей ви зможете зайняти, ви можете втратити великі можливості. Через те, що будинки можуть просуватися так швидко, покупці не можуть дозволити собі розкіш розробляти фінансування після того, як вони намітили будинок.- Не сподівайтеся, що у вас буде можливість отримати фінансування від того ж кредитора, який продає закладений будинок. Хоча та ж організація, яка продає будинок, може також бути в бізнесі фінансування, вони можуть не отримати прекрасна пропозиція, і два відділення - нерухомість у власності та фінансування - не обов`язково працюють в тандемі. Як і з купівлею автомобіля, подбайте про пакет фінансування "до того", як підете в дилерську агентство - це найкращий план дій.
3
Ознайомтеся з законами вашого штату. Це здається нудним, але отримати позов за кримінальний збиток тільки тому, що у вас немає правильного розміру шрифту, що не здасться смішним. Закони викупу закладених будинків відрізняються в різних штатах, і нехтування ними може вилитися в більшу, ніж величезні клопоти. Не сподівайтеся на вашого агента з нерухомості, якщо ви вирішили звернутися до нього за юридичною консультацією. Замість того визубрити закони свого штату і проконсультуйтеся по нужді з юристом.
4
Подумайте двічі, перш ніж здійснювати швидкий перепродаж, особливо, якщо ви ніколи не робили цього раніше. Швидка перепродаж закладених будинків особливо складна. Старий банк (продавці) не дозволить вам отримати право власності, щоб почати ремонтні роботи, поки ви не станете його власником, а новий банк (фінансисти) не дозволить вам стати власником, поки не закінчені роботи з оформленням документації. Якщо збиток або ремонт майна стоять вам більше, ніж ви очікували, або ви не можете швидко знайти покупця, ваш новий будинок може швидко перетворитися на майно неспроможного боржника. Покупець завжди насторожі.- Найрозумніші інвестори будуть дивитися на закладені будинки як на довгострокові інвестиції. Ті, хто дотримуються своїх активів 7-10 років, намагаються відшкодувати основну суму - і ще багато в додачу - на відміну від тих, хто просто прагне розбагатіти по-швидкому.
5
Будьте детективом і задавайте питання. Знання - сила. Ви не доберетеся до суті речей, поки не почнете все навколо досліджувати. У закладних будинках, як і в житті, щось здається занадто гарним, щоб бути правдою.- Будьте детективом і задавайте питання. Знання - сила. Ви не доберетеся до суті речей, поки не почнете все навколо досліджувати. У закладних будинках, як і в житті, щось здається занадто гарним, щоб бути правдою.
- Опитаєте сусідів будинку. «Чому цей будинок ще не продано?» Іноді сусіди зможуть дати вам інформацію, яку в інтересах банку краще не розкривати.
- Дізнайтеся у банку: «Чому попередні власники позбулися права викупу закладеного вдома?» У праві власності на будинок може таїтися причина, про яку ви не підозрювали.
Частина 2 з 2: Внесення пропозиції і завершення угоди
1
Шукайте аналоги або компенсацію, коли ви пропонуєте ціну. Дізнайтеся, які ще закладені будинки продаються в цьому районі, з деякими основними характеристиками, які є у вашому наміченому будинку. Потім підрахуйте пропозицію в рамках межі компенсацій, і, найважливіше, чи вписується це в ваш бюджет.
2
Знайте, що банки часто недооцінюють або завищують свої списки. Часто банки, які встановлюють прейскурантні ціни на закладені будинки, помиляються. Іноді вони оцінюють будинок занадто низько, і в цьому випадку ви, ймовірно, будете мати численні пропозиції щодо прейскурантной ціною протягом найближчих днів або навіть годин. В інший час вони навпаки переоцінюють майно, і в цьому випадку ви можете призначити занижену ціну і сподіватися на успіх.- Не існує «секрету» для з`ясування справедливої ціни на будинок. Подивіться на компенсації, як довго стоїть будинок на ринку, і зверніть увагу на ринкові умови (ринок пожвавлюється або згортається?). Довіртеся своєму чуттю і враховуйте свій бюджет.
3
Припускайте, що ви можете один раз або двічі обпектися на будинку, який дуже-дуже подобається. Це трапляється з кращими з нас, і, скоріше за все, станеться і з вами. Іноді банки знижують ціни для наведення шуму і отримання безлічі ставок. Коли таке трапляється, навіть якщо ви перебиває ціну, ви, скоріше всього, втратите на майно, яке здавалося вигідною покупкою, коли воно було внесено в список. Невтішним фактом є те, що немає ніяких реальних способів обійти це. Доброю новиною є те, що обпікшись раз або два, це зміцнить вас, і наступного разу ви будете готові до сутички.
4
Перш ніж ви "натиснете на курок", проведіть інспектування. Воно може обійтися вам в 300-500 $, але серйозні вади майна, наприклад терміти або структурні пошкодження, обійдуться вам ще дорожче. І вгадайте ще одне? Банк продає таке майно «як є», тобто якщо з ним щось не так, коли ви його купуєте, ви берете на себе відповідальність за його ремонт.- Переконайтеся, що оплачені комунальні послуги, підключені банком перед оглядом приміщення. Інспекторам дуже важко провести легальний огляд, якщо не підключена комуналка.
5
Оцініть витрати на ремонтні роботи і поліпшення перед покупкою. Знання того, скільки доведеться витратитися на ремонтні роботи і поліпшення, на першому місці запитуваної ціни на будинок, дасть вам знати, чи отримуєте ви дохле справу, або вас обманюють.- У даній оцінці передбачте фактор несподіваних витрат. Є шанс, що ви, в кінцевому підсумку, перевищите кордону бюджету, особливо коли справа стосується закладених будинків. Якщо майно все ще залишається вигідною покупкою після підрахунків помірного ремонту / поліпшення - ви готові. Якщо ви не витратили більше, ніж спочатку розраховували, ви на вагу золота!
- Як показує практика, відкладіть 10% пропонованої ціни на ремонтні роботи. Сума може здатися високою, але якщо ви не дотягнете, то зможете покласти різницю в кишеню. Плюс до всього, краще бути чесним, ніж оптимістичним, принаймні, коли мова йде про будинки.
6
Якщо вдома в районі швидко розпродаються, або ринок набирає обертів, почніть зі своєю кращою і найбільшою пропонованої ціни. При великій конкуренції додаткові $ 5,000 можуть стати різницею між успіхом і провалом. Якщо ви виділитеся зі своєю пропозицією і з самого початку будете мати серйозні наміри, у вас буде велика ймовірність успіху.- Не думайте, що через те, що будинок закладений, або через те, що банк включає його в список, ви можете урізати прейскурантну ціну на 50% і з цим вислизнути. За фактом, багато призначені банком агенти з нерухомості, що відповідають за продаж закладених будинків, візьмуть це за образу, і це може паралізувати процес торгів. Люди (і особливо банки) не дозволять вам такого "розбою з великої дороги".
7
Будьте терплячі. Терпіння - це чеснота і те, що багато людей, які купують закладені будинку, не вирощують в собі. Ваша перевага над цими людьми полягає в вашої готовності чекати правильного справи, на яку варто погоджуватися. Чи не прив`язуйтесь до будинку, поки він не ваш. Після того, як ви одного разу або двічі обпечетесь, і коли всі зірки вирівнюються - прейскурантная ціна вкладається в бюджет, будинок перевірений, ремонтні роботи не є істотними, і зробити ставку все ще можливо - швидко і безжально накидайтеся, як спритна Серенгеті на газель! Удачі!
Поради
- Запропонуйте готівку, багато готівки, і дата закриття настане швидше, ніж це вийшло б у юристів. Це показує ваше бажання завершити справу.
- Пам`ятайте, що продаж здійснює не постійний мешканець, а банк. Банки не турбуються ні про що, крім строків. Ні про приватної власності, ні про стан майна, а «як є, з усіма пошкодженнями і т.д.».
- Будьте наполегливі у своїй пропозиції, інакше банк не повірить, що ви стоїть покупець.
Попередження
- Негайно зверніться до адвоката з питань про нерухомість.
