Як купити другий будинок
Люди мають різні причини для покупки другого будинку-деякі хочуть влаштувати собі місце для відпочинку, хтось хоче заробити, здаючи кімнати в оренду, комусь хочеться спокійно провести там пенсійні роки. Якщо у вас є подібні наміри, то варто зважити всі за і проти, перш ніж брати іпотеку.
Кроки
Частина 1 з 3: чи варто купувати будинок
1
Ознайомтеся з цінами. Дорогі або дешеві зараз вдома? Спробуйте дізнатися середній дохід сім`ї і ціни на нерухомість в тому місті, в якому ви збираєтеся придбати житло, потім порівняйте коефіцієнт з іншими містами. На замітку: в таких містах, як Нью-Йорк і Сан-Франциско, традиційно дуже висока ціна на нерухомість.- Поговоріть з агентом з нерухомості або декількома агентами про відносну ціною будинків. Навіть якщо ви не отримаєте остаточної відповіді (важко оцінити, чи є ринок житла дешевим або дорогим, тому що інформація не завжди точна), ви зможете знайти дорогу на конкретні ринки, або навіть дізнаєтеся, які будинки вигідніше купувати. Ця дуже цінна інформація.
2
Припустимо, що ви не зможете здавати в оренду свій другий дім. Ви впевнені, що це гарна ідея для інвестицій? Якщо ні, то варто серйозно подумати перед покупкою. Багато сімей купують другий дім, впевнені, що зможуть здати його в оренду, поки в ньому ніхто не живе. Але коли його невигідно або неможливо здати в оренду, то вони втрачають вельми чималу суму.
3
Складіть список можливих витрат. Складіть все ймовірні витрати і прикиньте, чи зможе ваш бюджет покрити їх? Звичайно, другий будинок - це добре, але не варто вкладати в нього велику частину своїх коштів, поки ви не погасили кредит за перший будинок. Ось деякі можливі витрати:- Податки на майно. Вони залежать від штату вашого проживання-середньорічний податок на майно в Лос-Анджелесі становить 1200 доларів від будинку вартістю 100 тисяч або 1,2%. Якщо у вашому рідному місті дуже високий податок на майно, то радимо вам подумати про покупку нерухомості де-небудь по сусідству. Так ви заощадите великі гроші.
- Комунальні послуги. Якщо ви не живете в будинку більшу частину будинку, оплата за них буде значно нижче.
- Підтримання будинку в пристойному стані. Будинок - як жива істота-він росте, старіє, потребує ремонту. Регулярно проводите ремонтні роботи озеленення околиць. Сад і двір повинні бути добре прибрані, навіть якщо більшу частину року там відсутні мешканці. У літні місяці заросла бур`янами трава говорить про те, що в будинку нікого. Неприбраний сніг на доріжках взимку може спровокувати вандалізм або крадіжку.
- Підвищення суми страховки. Це пов`язано з тим, що будинок здається або вільний більшу частину року.
- Послуги компанії з управління нерухомістю. Компанія з управління нерухомим майном особливо стане в нагоді, якщо ви вирішили купити будинок далеко від основного місця проживання. Якщо ви здаєте будинок, то буде непогано, якщо хтось буде за ним доглядати на всякий пожежний. Попросіть когось перевіряти, чи не течуть труби або дах, поки вас немає.
4
Ви не обов`язково отримаєте ті ж пільги, що отримали при покупці першого будинку. Ознайомтеся з правилами внутрішнього податкового управління (IRS), щоб дізнатися, якими податками обкладатиметься другий дім. Зазвичай це обходиться дорожче, особливо якщо ви не здаєте його, а живете там самі.- Наприклад, якщо ви здаєте будинок на термін менше 14 днів, то вам не потрібно декларувати доходи. А якщо ви живете в будинку менше 14 днів на рік, то це вже буде вважатися бізнесом і ви будете повинні виплатити 25 тисяч доларів.
5
Проконсультуйтеся з CPA або податковим консультантом, перш ніж робити покупку. Податковий консультант дасть вам точну, актуальну інформацію про податкові списання, кредитах, процентних ставках і т.д. Наприклад, ви, ймовірно, розраховуєте на більш дорогий іпотечний кредит з більш високою процентною ставкою, незалежно від вашої кредитної історії - другий дім, як правило, обійдеться дорожче.
Частина 2 з 3: перші кроки
1
Перед покупкою краще на якийсь час зняти будинок для перевірки. Це одна з найпоширеніших помилок, коли люди купують житло, навіть не замислившись, чи добре там жити. Навіть якщо ви плануєте здавати свій другий дім, то потрібно переконатися, що там комфортно.
2
Поговоріть з місцевими жителями. Дізнайтеся, що вони думають про цю місцевість, як давно вони там живуть і т.д. Майбутні сусіди можуть дати дуже корисні поради. За допомогою таких знайомств ви зможете зрозуміти, вигідне чи це вкладення ваших коштів.- У вас самих буде можливість відчути себе одним із старожилів (поки ви будете знімати там будинок) і зібрати такі потрібні відомості, як:
- Чи є поблизу хороші школи
- Чи багато є видів транспорту
- Скільки магазинів знаходиться неподалік
- Чи по сусідству лікарня, а також поліція і пожежна станція
- Рівень злочинності
- У вас самих буде можливість відчути себе одним із старожилів (поки ви будете знімати там будинок) і зібрати такі потрібні відомості, як:
3
Дізнайтеся, які ціни на житло в даному районі. Порівнянні ціни на житло повинні дати вам гарне уявлення про те, як дорого коштує середній будинок в районі. Ви можете безпосередньо звертатися до агентів з нерухомості для отримання оціночних даних. Тут найголовніше - дивитися на табличку продається, а не на ціни в оголошеннях. Використовуйте ці цифри в якості приблизного оріентіра- те, що будинок з 4 спальнями і 3 ванними кімнатами був проданий за 575,000 доларів, ще ні про що не говорить.
4
Почніть ознайомлення з обов`язками домовласника, якщо ви збираєтеся здавати будинок в оренду. Якщо ви хочете використовувати ваш другий дім для здачі в оренду і збільшити власний капітал, необхідно знати, що слід робити. Не будьте халатності - це може вам дорого обійтися. Тут кілька порад для починаючого орендодавця:- Дізнайтеся, як виселити мешканця або перервати оренду.
- Вивчіть закони вашого штату про гарантійні депозити, що вони покривають - прибирання, неоплачену оренду, утрата, а що ні - технічне обслуговування, порчу- на що їх можна використовувати (модернізація).
- Слід знати, як складати договір про найм. Закони проти дискримінації зобов`язують вас дотримуватися протоколу.
- Не забувайте, що у вас на плечах лежить регулярний ремонт і технічне обслуговування.
- Пам`ятайте про заходи захисту від відповідальності за травми наймача. Ви несете відповідальність за нещасний випадок, що стався з ним, якщо ви знали про це і своєчасно могли його запобігти.
- Ознайомтеся з переліком прав квартиронаймача, особливо щодо приватного життя. У більшості штатів перед ремонтними роботами (за винятком екстрених випадків) ви повинні повідомити його протягом 24 годин.
5
Знайдіть агента з нерухомості. Хороший агент з нерухомості з досвідом не менше 5 років, буде дуже корисний протягом усього процесу покупки будинку. Агент допоможе вам знайти потрібний варіант серед безлічі пропозицій. Хороший агент буде підтримувати з вами зв`язок і після покупки. Це дуже зручно домовласникам, чия основна резиденція знаходиться далеко від нового будинку.
Частина 3 з 3: завершення угоди
1
Переконайтеся в тому, що у вас вистачить коштів, до покупки. Отримання іпотечного кредиту дасть вам знати, на яку суму можна розраховувати. Швидше за все, вам доведеться заплатити високу процентну ставку, і, отже, претендувати на варіант поменше. Коли у вас на руках будуть гроші, то починайте відкладати на початковий внесок.- Перед тим, як дати вам другу заставну, кредитори подивляться на ваше відношення боргу до доходу (DTI), яке має бути менше 36%. Це означає, що ваші загальні борги, включаючи перший іпотечний кредит, повинні вкластися в третину вашого місячного доходу. Приміром, домовласник, який заробляє 7,000 доларів щомісяця і віддає 2,500, має коефіцієнт DTI 35%.
- Будьте готові внести завдаток у розмірі 20% від покупної ціни. Це можуть бути ваші особисті заощадження або акції. Також можна запозичувати кошти під заставу страхового поліса або пенсійного фонду.
2
Купуйте будинок через агента з нерухомості. Запропонуйте вашу ціну за будинок, який вам сподобався. Доглянете кілька варіантів, на випадок, якщо якийсь вам не підійде.
3
Перші кроки для захисту нового будинку. Так як це вкладення ваших коштів, потрібно добре про нього подбати. Ось пара порад, як захистити своє нове майно:- Перевірте будинок перед купівлею. Краще заздалегідь дізнатися про те, що приховав від вас господар.
- Застрахуйте його від дефектів титулу власності.
- Також потрібна страховка від небезпечних природних явищ (землетруси, повені, пожежі тощо)
Поради
- Не завадить подружитися з місцевим дільничним та сусідами в районі, де знаходиться ваш другий дім, особливо, якщо вас часто не буде вдома. Якщо сусіди знають вас, то велика ймовірність, що вони повідомлять вам, якщо помітять щось підозріле.
- Зв`яжіться з агентами з нерухомості в тій місцевості, де плануєте придбати житло - вони розкажуть вам про орендовану власність в даному районі. Також не забудьте довідатися про економічне становище даної місцевості, так як це дуже впливає на ціни.
- Перед тим, як вирішити здавати будинок в оренду, радимо прочитати літературу з даної тематики. Ознайомтеся з державними та місцевими законами про оренду. Згідно з ними, ваша житлоплоща повинна відповідати всім нормам безпеки, у тому числі мати димову пожежну сигналізацію і другий вихід. Ці пункти можуть здатися незначними, але вам доведеться найняти професіонала, який зробить ремонт і встановить необхідне обладнання, якщо ваш будинок не відповідає вимогам безпеки.
Попередження
- Подбайте про гарну страховці для другого будинку, навіть якщо вам здається, що це не потрібно. Так як вас часто не буде вдома, то слід підстрахуватися на випадок пожежі, крадіжки, природних лих - повені чи буревію. * Найкраще подумати про додаткове страхування відповідальності, особливо якщо ви вирішили здавати житло.
